小学校2年生から高校を卒業するまで楕円球（ラグビー）を追い駆け続けていた私は、大学時代に初めてアルバイトを始め人のお手伝いをさせて頂く楽しさを覚えました。就職活動がスタートし『衣食住』の『住』で人のお手伝いをしたいと思った私は不動産につきました。不動産で住まいのお手伝いをさせて頂く中で、『家づくり』に興味を持ち、冨田に『家づくりの楽しさ』と、『家づくりの想い』を聞きました。そこで自分が本当にやりたかった仕事が見つかり冨田建設に入社致しました。
皆様おはようございます。
住宅アドバイザーの岩淵です。
もし住宅ローンを利用しているのであれば、以下のような考えを一度は持ったことはありませんか？
実際に住宅ローンを返済中の人であれば、上記のような悩みを持っている人は多いです。
もうそろそろ悩みを解決したいですよね？
そこで今回の記事では住宅ローン返済が辛い人ならば、絶対に知っておくべき必須情報を紹介していきます。
この記事を読むことによって、辛い住宅ローンの返済を上手く対処するための具体的な方法がわかります。
記事を最後まで読んだ頃には、もう住宅ローン返済で悩むことはなくなっていることでしょう。
フラット35の提供元である住宅金融支援機構の広報誌に以前掲載された記事によると、住宅ローンの返済を3ヶ月以上遅れている世帯はなんと約10％もいるとのこと。
それだけ住宅ローンの返済を辛いと感じている人が実在しています。
辛いながらも頑張って返済し続けていた人も、結局のところ破たんにまで追い込まれていることも。
実は住宅ローン利用者のうち約1％の人が破たんしているのです。
100人に1人は破たんしていると考えると、絵空事でないと感じられるはずです。
そもそも、なぜ住宅ローン破たんに至ってしまうのでしょうか？
住宅ローンの破綻に至るまでの経緯は人それぞれですが、最も多い原因が「辛い返済計画にしてしまった」こと。
つまりマイホームを購入した当初の資金計画が、適切に立てられていなかったのです。
他にも購入した後の生活環境が変わってしまったのが原因の人もいるでしょう。
突然の倒産やリストラ、病気や離婚など、購入の際には「自分には関係ないだろう」と思っていた最悪の事態が本当に起こってしまい、破たんという結果をもたらしてしまったのです。
また破たんまではいかないものの、毎月の支払が辛くて仕方ないという人は少なくありません。
歯を食いしばって破たんしないよう、毎月の支払いを頑張っている人は多いのです。
次項より住宅ローンの返済が辛いと感じてしまう理由について、もう少し深ぼってみましょう。
かつての住宅ローンは10〜15年で返済するのが主流でした。
なぜ10〜15年なのかというと、定年退職するまでに完済させるため。
しかし旧住宅金融公庫が提供し始めた「フラット35」の登場によって、返済期間が35年間まで可能に。
その影響か、25年〜35年の返済期間が今では主流となり、返済期間50年の住宅ローンを使う人も少なくありません。
マイホームを買うタイミングとして多い30〜40代にて35年もの返済期間に設定すると、定年退職後も返済はつづきます。
定年退職までに貯金をして返済しようと考えていたものの、思った以上に貯金できておらず、破たんしてしまう例も報告されています。
中には退職金を返済に充てるつもりだった人もいるようです。
しかし会社の経営事情の悪化したことにより、実際に支払われた退職金が想定していた金額よりもかなり低く、返済しきれなかったという事例も。
そうなると年金で返済していくことになりますが、年金はどうしても現役の時もよりも低額になります。
その結果、破たんという選択にいたった事例もあります。
もともと住んでいた賃貸住宅の家賃と同じくらいの支払いで住宅ローンの返済額を決める人は多いです。
家賃を基準にするのは、適正な返済額の決め方としては確かに有効な方法ですが、場合によっては的外れになってしまいます。
マイホームの場合、賃貸住宅と違って住宅費以外にも毎月の家計に負担がかける「返済以外の費用」が必要になる場合があるのです。
たとえばマンションを購入した場合、毎月の管理費と修繕積立金が住宅ローンの返済以外に必要です。
またマンションはもちろんのこと、戸建てでも固定資産税と都市計画税は、毎年納付することになります。
今まで住んでいた家賃を支払い額の基準にするのであれば、賃貸時には必要がなかった費用の負担について正しく検討していくことが必要不可欠。
よくシミュレーションせずに返済額を決めてしまうと、最終的な住宅費は家賃よりも増加します。
結果として、辛い返済額になってしまうでしょう。
ここまでは、なぜ住宅ローンの返済が辛い状況になってしまうのか紹介しました。
住宅ローンを利用する前の計画が少しでもずれてしまえば、返済が辛くなってしまうことを理解していただけたと思います。
では返済が辛い状況がこのまま続いてしまうとどうなるのでしょうか？
返済に苦戦している状況が続けば、いずれ支払いが延滞してしまいます。
すでに辛い状況にも関わらず、収入が増えるわけでもないので当たり前といえば当たりまえでしょう。
住宅ローンを延滞してしまうと「ブラックリストに登録」「家の強制退去および強制売却」という二つの弊害を生み出します。
次項より延滞によって生まれる弊害の具体的な内容について、もう少し深ぼっていきましょう。
住宅ローンの返済が辛い状況が続けば、いずれ延滞・滞納してしまいます。
延滞・滞納が続けば、JICC・CIC・全国銀行協会などの「信用情報機関」に金融事故として登録が行われます。
信用情報機関が保有している情報こそがいわゆる「ブラックリスト」。
ブラックリストと呼ばれる個人信用情報は、これまでの融資系商品の利用状況がぎっしり記録されており、金融機関がローン審査の結果を出すための参照情報として存在します。
一般的には自己破産などの法的手続きを実行しないと、ブラックリストに登録されないと思われがちです。
しかし、住宅ローンを一度でも延滞してしまえば、ブラックリストに「傷」として登録されます。
ブラックリストに一度登録されると、金融機関からの住宅ローンを受けることができなくなります。
クレジットカードの発行や携帯電話の分割購入もできなくなるでしょう。
ブラックリストに登録された金融事故情報は、5-7年間保存されます。保存されている間は、ずっとローンなどは使用できません。
ブラックリストに登録される以上に辛い弊害が「家の強制退去および強制売却」です。
生活はもちろんのこと、人生そのものを激変させる威力がある弊害なので、実際に起こることだけは絶対に避けなければなりません。
家の強制退去と売却は「競売」と呼ばれる、返済が遅れ被害を受けている銀行が行う最終手段です。
競売を依頼するのは銀行ですが、実行するのは裁判所なので、一度競売が成立すると絶対に止めることはできません。
一方的に家を追い出されもかかわらず、銀行や裁判所から引越し費用などの新しい生活のサポートする資金提供などは一切なし。
強制退去された後、無情に放り出されます。
また、競売終了後に残った住宅ローンの残債は、基本的に一括払いをする必要があります。
分割支払いはできません。
もし一括で支払うことができない場合は、裁判所を介して給料を差し押さえされます。
強制差し押さえは裁判所が法的措置に実行するため、防止することは不可能。一方的に従うしかないです。
競売は没収される側から見れば、人生を台無しにしてしまう「最悪の事態」。
住宅ローンの返済が辛いと感じている人がたどり着く最低最悪の結末です。
「最悪の事態」を避けるために、あらかじめ対策を立てておきましょう。
前章では返済が辛い状況が続くと、どうなるのかお伝えしました。
住宅ローンの返済が辛いと感じている人がたどり着く最低最悪の結末をお分かりいただけたのではないでしょうか。
最低最悪の自体をなんとかするためには、延滞をする前…つまり「返済が辛い」と感じている今から対策を講じていくべきです。
では一体どんな対策をするべきなのでしょうか。次項より詳しく紹介していきます。
まずやってみるべき対策方法は「家計の見直し」です。
住宅ローンの返済を辛いと感じさせている原因を、家計を見直すことによって見つけ出しましょう。
家計の見直しをする際に最も注目すべきは、「固定費」です。
毎月の出費には住宅ローン以外にも、毎月一定の金額を支払う「固定費」があると思いますが、辛い住宅ローンを少しでもラクにするなら固定費を圧縮していくことが必要です。
住宅ローン利用者の圧縮できる固定費と言えば、「保険」でしょう。
住宅ローンを組んでいるなら、ほぼ例外なく団体信用生命保険に加入しているはず。
団体信用保険は、加入者が死亡したときに住宅ローンの返済を帳消しにしてくれる保険です。
銀行によっては、帳消し以外の特約が付いている場合もあります。
残債の半分を現金で支払ってくれる特約がついてくる場合も。
団体信用保険の内容を精査すると今利用している保険がいらないとわかる人も少なくないはず。
保険がいらないとわかれば、遠慮なく解約してしまいましょう。
保険を解約するのが心配なら、死亡時に発生する補償金を減らしてもみるのもいいかもしれません。
保険内容が変わると保険料をガクッと下げることができるので、その分住宅ローンの返済が楽になります。
実際にお金のプロであるファイナンシャルプランナーは、住宅ローンが辛いと感じている人には真っ先に保険の見直しを薦めます。
その際、計画変更どころか解約を進めることの方が多いです。
圧縮できる固定費は保険だけではありません。ケータイ電話の通信費用など見直せる部分はたくさんあります。
家計の見直しは敷居が低く、誰でもすることができる対策方法です。
住宅ローンの辛いと感じるのであれば、まず真っ先に家計の見直しをするようにしてください。
今の住宅ローンの返済額が辛いのであれば、支払い額そのものを変更するのも手です。
銀行に直接訪問して支払い額を変更できるか聞いてみましょう。
住宅ローンの返済が辛い人ほど、できれば銀行と関わりたくないと思っている人は多いです。
しかし、本当に現状を変えたいなら、銀行に相談することから逃げてはいけません。
住宅ローンの決済日に訪問した銀行の支店に行って、単刀直入に支払い金額を下げることができないか相談しましょう。
借入額を減額されることはもちろんありませんが、返済期間を延長する等の処置によって支払い額を変更することができるかもしれません。
「競売」直前までになると、銀行は容赦ない対応をしてきます。
しかし返済を頑張って続けている間は容赦ない対応をすることはありません。
銀行だって、できれば「競売」まで発展せず、今後も返済を続けて無事に完済まで走り切って欲しいと思います。
今返済が辛いことを率直に話せば、必ず前向きに協力してくれるでしょう。
銀行に相談する時は、受付で住宅ローン係の最高責任者を呼ぶようにしてください。
支払い条件の変更は、担当レベルで処理できる内容ではありません。
もし一端の担当に相談してしまえば、最高責任者に話がわたるまで待つことになるでしょう。
辛い返済状況を変えるのであればそんな悠長なことはやっていられませんし、仮に担当の伝言が適当なものであれば、支払い条件の変更を許可されないことだってあるでしょう。
時間節約と条件変更の確率を高めるためにも、自ら住宅ローン係の最高責任者と話すようにしてください。
銀行に相談しにいくと、今の辛い状況を変える対策案として「借り換えローン」を提案されるかもしれません。
借り換えローンとは、その名の通り今提供されている最新の住宅ローンに借り換えること。金利や特典が最新のものに切り替わります。
今まで使っていた銀行の最新の住宅ローンに変えるのもできますし、他の銀行の住宅ローンにすることも可能です。
借り換えローン最大のメリットは、毎月の返済額が削減できることに尽きるでしょう。
例えば3000万円を35年間・金利3％の住宅ローンを組んでいた人が、最新の住宅ローン金利0.5％に切り替えたとします。
金利3％の時の毎月の支払いはおよそ115000円で、金利0.5％だとおよそ77800円。
借り換えを実行しただけで毎月の6万円以上の支払いを軽減することができます。
金利3％は数年前では、普通に提供されていた金利です。
昨今の金利は超がつくほどの低金利なので、借り換えをする効果はバツグン。
実際に超・低金利の住宅ローンでお馴染みのインターネット銀行における利用用途の７割〜８割は借り換え目的だと発表されているほどです。
辛い返済状況を激変させるにはうってつけの方法でしょう。
しかし、借り入れローンを利用するうえで気を付けるべきこともあります。
実は借り換えローンには「手数料」がかかるのです。
多くの人が借り換えに使っているネット銀行の場合、5万円〜借入額の2.1％になります。
CMでよく見るような大手都市銀行の場合は金利+0.2％されたうえで10〜20万円を追加されることが多いです。
どちらもそれなりの金額を支払うことになりますが、やはりネット銀行の方がお得と言えるでしょう。
また借り入れローンには審査があることも忘れてはなりません。
借り換えローンは新規申込の住宅ローンよりも審査が厳しくなっていますので注意してください。
もし住宅ローン以外にも、家計を圧迫するようなローンの支払いなどがあるなら「債務整理」をしてみてはどうでしょうか。
既存の借り入れが圧縮されて、安定した家計に改善できます。今まで辛かった毎月の支払もグッとラクになることでしょう。
債務整理は多くの方法がありますが、最も敷居が低い方法は「任意整理」です。
任意整理は、弁護士や司法書士の手によって金融会社との交渉をし、金利の軽減や債務総額の削減をする方法のこと。
債務整理の中では、裁判所を通さない唯一の方法です。
任意整理による既存借り入れの圧縮効果は低いですが、裁判所を通さないので書類を準備する時間が少なくてすみます。
弁護士や司法書士に支払う報酬もそこまで高くはなりません。
1社あたり1万円程度でやってくれる事務所も少なくないです。
もし住宅ローン以外の借金の額がかなり多い場合は、「個人再生」を選択するといいかもしれません。
個人再生は「債務整理」の一つで、債務整理よりも強力に既存借り入れを圧縮できるため、辛い返済を一気に改善できる方法です。
厳密にいえば、圧縮どころかほぼカットすることが可能になります。
実は個人再生をすることによって、その他の既存借り入れだけを最大90％までカットすることができるのです。
もし住宅ローンのほかに消費者金融やクレジットカードなど600万円の借金があるなら、個人再生を行うことで残りの債務額を60万円〜100万円にすることができます。
ただし、個人再生は強力すぎる圧縮効果があるので、借金が少ないと判断された場合は認められないことも。
自分の状況で個人再生が適用されるか知りたいなら、弁護士や司法書士を訪問して相談してみるといいでしょう。
住宅ローンの支払いが辛いなら、思い切って売却してしまうのもいいかもしれません。
実際に中古住宅として売却している人の中には、引っ越しや買い替えなどの理由ではなく、「毎月の支払いが辛いから」という人も少なくありません。
売却を選択する利点は、辛い返済から解放されるだけではありません。
毎年頭を悩ませる「固定資産税」や「都市計画税」も納税しなくてよくなります。
マイホームを保有している限り、毎年の固定資産税と都市計画税は課税されます。
税額としては巨額の金額になるので、頭を抱えている人は多いはず。
思い切ってマイホームを売却してしまうと、固定資産税および都市計画税を今後一切支払う必要はありません。
もしマンションに住んでいるのであれば、毎月支払っている「修繕積立金」と「管理費」も支払わなくてよくなります。
売却することによって、これだけ支払わなくてすむお金が出てくるので、売却後は重荷がとれたかのようにラクになれることでしょう。
しかし売却するのであれば、気をつけるべきこともあります。
絶対に住宅ローンの残債を完済できる金額で売却するようにしてください。
残債が残った状態で売却することは、基本的に許されていません。
売却＝不動産の所有者変更を完了させるには、銀行より設定された「抵当権」を削除することが必要不可欠。
抵当権を削除するには、住宅ローンの完済が唯一の条件です。
もし仮に売却後に残債が残ってしまえば、一括での現金返済を求められます。
売却する際は確実に完済できる金額で販売開始するようにしてください。
以上、住宅ローンの支払いが辛いと感じている人に向けて、必要な知識を紹介してきましたが、いかがだったでしょうか？
どうすれば今の状況を打開することができるのか、理解いただけたと思います。
もし住宅ローンの支払いにストレスを感じているなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。
