小学校2年生から高校を卒業するまで楕円球（ラグビー）を追い駆け続けていた私は、大学時代に初めてアルバイトを始め人のお手伝いをさせて頂く楽しさを覚えました。就職活動がスタートし『衣食住』の『住』で人のお手伝いをしたいと思った私は不動産につきました。不動産で住まいのお手伝いをさせて頂く中で、『家づくり』に興味を持ち、冨田に『家づくりの楽しさ』と、『家づくりの想い』を聞きました。そこで自分が本当にやりたかった仕事が見つかり冨田建設に入社致しました。
皆様、こんばんは。
住宅アドバイザーの岩淵です。
今回は、『注文住宅用の土地はどうやって探すのか？』についてお話をさせて頂きます。
注文住宅は自由度が高く思い通りの家が建てられるのが魅力です。
しかし、土地探しから始めないといけないため、途中で断念して建売住宅の購入へと変更する人も決して少なくありません。
せっかくの計画が途中でやむなく方向変換せざるを得ない理由は、その進行がうまくいかなくなってしまうことにあります。
成功するための注文住宅用の土地探しの流れと注意点などをまとめます。
注文住宅用の土地を探すためには次のようにその流れを最初にしっかりとつかんでおくことが重要です。
①プラン決めと土地探し
②ローンの準備
③土地の決済融資実行と引渡
④建物プランを最終確定し建築へ
⑤建物の融資実行と引渡→入居
建売住宅や中古物件を購入する場合と異なり、土地と家の購入作業が2段階で訪れます。
行程が2つに分かれてしまうので作業も多くなり途中で断念することの要因になる時もあります。
注文住宅を建てたい！と思った時にはまずしっかりと計画を立てる必要があります。
土地・建物に関する手続きを常に並行しながら土地探しを行わないと途中で投げ出したくなるほど行き詰まってしまうのです。
その流れと土地の探し方を見てみましょう。
まずは必ずエリアを決めましょう。
通勤や通学、住み慣れたエリア限定なのか、新天地でもいいのか等、大まかなエリアを絞ります。
そうしなければ土地探しを依頼する不動産会社を選ぶことができず、なかなか前に進まないという状況に陥ります。
土地探しの前段階で必ずしっかりとした資金計画が必要です。
不動産会社を訪問し「注文建築用の土地を〇〇〇〇万円の予算で探しています」と依頼してもその予算通りの土地はなかなか見つからないでしょう。
もう少し正しく表現すると、漠然とした予算のまま探し出すと土地購入費が全体の予算を圧迫し計画していた建物が建てられないという事態を引き起こします。
資金計画をきっちりと定めていると不動産会社でも具体的な予算を提示できます。
準備をしていないと予算を超えてしまう価格の土地を案内され、気に入ってしまい建物の建築費に回せなくなってしまうという事例もあります。
せっかく自分好みの家を建てるというのが目的なのですから、ここはしっかりと予算内でいい土地を探してもらえるように不動産会社に協力を求めましょう。
土地探しは不動産会社の担当者だけに任せるだけではなく。
ご自身でもその法令上の制限を必ずチェックするようにしましょう。
用途地域や道路との関係、地質、地盤、周辺環境などをしっかり確認しないと後悔することになりえます。
土地の場合はその形状が掲載されています。
しかしこれは実際にその土地を測量した上で作成した図面であることは稀です。
大まかな形状や道路との接道部分がわかるように示されているだけが殆どです。
場合によっては間口と奥行きの比率が明らかに現地と違うようなケースもあります。
現地で再確認する必要があります。
市街化区域内には用途地域が定められていて、その地域ごとに建築物の制限もあります。
工業専用地域以外であれば基本的に住宅を建てることは可能です。
注意すべき点は第一種又は第二種中高層住居専用地域内の場合は、周辺に高い建物が建築される可能性が高くなることです。
一方低層住居専用地域では周りに高層マンションが建つ心配もないですが、自分の家も高く建てることはできません。
建ぺい率とは敷地に対する建築面積の割合です。
容積率は敷地に対する延べ床面積の割合です。
不動産の広告には「建ぺい率60％・容積率200％」というように表示されています。
これらの規定はさらに次のように制限されます。
・基本は建ぺい率60％ 容積率200％
・私道負担分がある場合、私道部分を引いた敷地面積に60％を乗じて算出
（4ｍ未満の道路の幅員は道路中心線より2ｍ下がったラインを敷地面積とする）
・住居系の用途地域の場合は道路の幅員×10分の4で算定した数字と規定容積率とを比べ少ないほうを採択する
建ぺい率と容積率で大まかに建築できる建物の最大面積がわかります。
しかしその他にも「道路斜線制限」「高さ制限」「日影規制」「北側斜線規制」などがあります。
広告には表示されていない場合もあるので、不動産会社に詳細を確認しましょう。
その他に図面ではわからない土地の特徴として傾斜地や高低差があります。
高低差があっても、元々家が建っていた場合なら宅地として既に造成されている場合もあります。
しかし、手つかずの傾斜地である場合や既存の宅地造成が平成18年以前の古い規定に沿ってされている場合は、新たに擁壁などの工事が必要になるかもしれません。
広くて相場よりも安めの土地を見つけていざ現地に行くとこのような土地であることが少なくありません。
対象土地が埋蔵文化財保蔵地内にある場合は、教育委員会への届け出が必要で場合によっては建築前に試掘調査が行われます。
その期間も文化財により様々です。風致地区に指定されている場合はそのエリアの歴史的景観を損なわないような建築規制を受けることがあります。
広告で対象地の制限等を調べたら、いざ現地を訪問です。現地でも多くのチェックすべき項目があります。
まずはわかりやすい日照や通風を確認しましょう。
付近に雑木林や竹林などがあると風通しが悪くなります。
さらに晴天時にはわからない水はけなどは雨天時に訪れて確認する必要があります。
側溝やその付近で一部に水が溜まりやすい場所がないかもチェックします。
地積測量図や境界確認書が既に存在する土地であれば、隣地との境界を現場で見つけることができると思います。
経年により現地で確認することができなくても復元することも可能です。
しかし、そういった図面もなく境界も不明な土地は、現地でじっくり状況を観察して、越境していそうな建造物はないか、ど広告にある間口より狭いということはないか等の確認が必要です。
気になる部分があれば不動産会社を通して売主に確認しましょう。
敷地の間口の真正面に電柱が立っているということがあります。
電力会社に移設工事を行ってもらえますが、堀削許可が必要な場合もあり建築までに時間を要します。
邪魔にならない電柱であってもごみ集積場になっている場合もあるので要チェックです。
一般の方では地質までは現場でわかりにくいと思います。
地盤の緩さや切り土か盛り土の違いなどはやはり専門家の判断が必要です。
住宅の建築を依頼する会社の専門家に同行してもらって現地を確認してもらうことが必要です。
土地だけの価格で販売されていても現地に古家が残っている物件が少なくありません。
現状渡しが条件となっていて、取り壊しが買主の負担になっている物件もあります。
取り壊し費用や滅失登記にかかる費用等の確認と売買価格が適正かどうかのチェックが必要です。
また更地であっても、取り壊し時に廃棄物が地中に埋まっているかもしれません。
これも確認してください。
このように、土地を探す上では数々のチェックすべき項目があります。
時には何度もその土地を訪れて検討しなくてはわからないことが多々あります。
注文住宅用での融資は建売や中古物件を購入する場合とプロセスが違います。
土地と建物の2段階で融資を受けることになります。
先に土地の融資を受けて後で注文住宅の融資を受けます。
銀行によって呼び方は違いますが、「土地先行融資」又は「つなぎ融資」と呼ばれています。
申込は2段階ですが融資は建物とトータルの額で受ける必要があるので、土地を探す段階から銀行に事前相談をしておきましょう。
土地の融資実行から建物の融資実行まである程度の期間が必要になるかもしれません。
賃貸に住んでいる場合は、家賃と土地融資の返済額が重なるので建物の融資が始まるまでの間は、元金の返済を据え置き、金利だけの支払いができる銀行もあります。
注文建築で家を建てる場合はその工事を依頼する会社と土地を仲介してもらう不動産会社、そして銀行の融資窓口と3者の間を行き来して手続きを行わなくてはいけません。
連携してくれる場合が殆どですが、こちらからお願いしなくては連絡をとりあってもらえないこともあります。
銀行の融資に必要な書類を工事会社と不動産会社に用意してもらい、申込→契約→決済→引渡という流れを連携で進めてもらえると施主の不安や負担がとても軽減されます。
家づくりの夢が広がる注文住宅。
実際には少々骨の折れるステップをこなす必要がありますが、絶対に後悔しない家づくりができるように、この記事を参考にした土地探しから始めてみてください。
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場所：大東市民会館 2階 202会議室
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