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フラット35はどんな住宅ローン?銀行ローンとの違いは?

2021.07.10

皆様、こんばんは。

住宅アドバイザーの岩淵です。

住宅ローンを選ぶとき、よく耳にするのが【フラット35】です。

金利が変わらないから安心という理由で、この住宅ローンを選ぶ人も多いかと思います。

しかし、【フラット35】は人によって向き・不向きがあり、選ぶ際には注意が必要です。

そこで今回は民間銀行の住宅ローン(民間ローン)と比較しながら、【フラット35】のメリット・デメリットを見ていきます。

 

【フラット35】とは? 基礎知識のおさらい

【フラット35】とは、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して扱っている住宅ローンです。

民間では扱いにくい固定金利の住宅ローンとして、2003年からスタートしました。

その最大の特徴は金利が固定型であることです。

金利が何パーセントかは金融機関によって異なるが、比較的低い金利であることは共通しています。

対象となる住宅には基準が設けられており、耐震性や省エネ性などが一定の基準を満たすと当初の金利が引き下げられる【フラット35】Sもあります。

どこで借りられるかといえば、民間の金融機関です。

都市銀行や地方銀行をはじめ、信用金庫や信託銀行などのほか、ネット銀行や【フラット35】を専門に扱うモーゲージバンクと呼ばれる金融機関もあります。

窓口や金利はさまざまだが、借りられる人の条件や住宅の条件などは一律で決められています。

また、金融機関によっては【フラット35】ではない固定金利の住宅ローンを独自に扱っているケースもあります。

つまり同じ金融機関で2種類の固定金利(全期間固定や35年固定と呼ぶ場合もある)を扱っています。

何パーセントかという利率はどちらも同じような水準である場合が多いが、手数料など借りるときの諸費用に違いがあります。

 

【フラット35】と民間銀行の住宅ローンを比較!

では、【フラット35】と民間ローンにはどんな違いがあるのでしょうか。

まず金利タイプだが、【フラット35】が固定金利しか選べないのに対し、民間ローンは変動金利や固定期間選択型、固定金利などいくつかのタイプのなかから選べるケースが多いです。

借りるときの手数料はどちらも金融機関によって異なります。

3万~10万円程度の場合が多いが、借入額の2%(税抜き)としているケースも少なくありません。

【フラット35】などではこれら2タイプの手数料のいずれかを選べる場合もあります。

その場合、借入額に連動した手数料のほうが金額が高くなるのが通常なので、その分金利が低く設定されています。

借入時に民間ローンでは数十万円程度の保証料がかかるケースが多いが、【フラット35】では保証料はかかりません。

ネット銀行などでも保証料がかからない民間ローンを扱っているケースがあるが、その場合は手数料が借入額に連動して高めに設定されていることが多いです。

審査の厳しさにも違いがあります。

【フラット35】の場合は【フラット35】以外のローンも含むすべての借り入れを対象に、年間合計返済額が年収に占める割合(総返済負担率)に基準を設けています。

年収400万円未満なら総返済負担率は30%以下、400万円以上なら35%以下です。

一方、民間ローンにも年収基準はあるが、同時に収入の安定度も審査されます。

転職したばかりなど収入が安定しない人は借りにくいことが多くなります。

このほか、借りた人が万一死亡した場合などに保険金でローンが完済される団体信用生命保険(団信)は、民間ローンではいずれも保険料が金利に含まれます。

ただ、【フラット35】は団信に加入しなくても借り入れが可能で、その場合は金利が0.2%低くなります。

また繰り上げ返済するときの手数料は、いずれもwebで手続きすれば無料のケースがほとんどですが、【フラット35】ではwebでも窓口でも無料。

ただし、web手続きの場合は10万円以上、窓口の場合は100万円以上という繰り上げ返済額の制限が付くので注意が必要です。

 

【フラット35】が向いているのはどんな人?

では【フラット35】が適しているのはどういった人なのでしょうか。

まず収入はあるけれど会社員ではない、自営業の人などが借りやすいのが【フラット35】の特徴です。

また金利が固定型なので、金利上昇リスクを避けたい人や、金利をリサーチするのが好きではない人などに向いているでしょう。

将来、自宅を人に貸す可能性がある人にも、【フラット35】は適しています。

民間の住宅ローンはあくまで自宅を対象としているので、途中で住まなくなって人に貸す場合は、転勤などを除けば原則として完済やローン条件の変更をしなければなりません。

【フラット35】も自宅用であることは同じですが、途中で人に貸すことになってもそのまま借り続けることが可能です。

さらに投資用の物件をすでに持っている人も、【フラット35】は借りやすいです。

ローンを組んで投資用の賃貸住宅などを買った人は、自宅用の住宅ローンを借りるときに審査が厳しくなりがちです。

でも【フラット35】では投資用物件から得られる家賃収入を加味してもらえるので、自宅用のローンを借りやすい傾向があります。

 

【フラット35】を借りるときの注意点は?

 

【フラット35】を借りるときにはどんな点に注意すればよいのでしょうか。

【フラット35】の金利は固定型としては確かに低いのですが、勤務先の提携ローンなどを利用すると民間ローンのほうが最終的な金利が低くなるケースもあるので、自分が利用できるローンを比較検討することをオススメします。

逆に民間ローンのほうが金利が低くても、手数料や保証料も加えるとトータルでは【フラット35】のほうが負担が軽くなる場合もあります。

借りるときの諸費用も加味して比べるといいでしょう。

また頭金が少ない人も注意が必要です。

というのも、【フラット35】は住宅価格に占める借入額の割合(融資率)が9割を超えると、借入額全体の金利が高くなります。

【フラット35】では仲介手数料や登記費用などの諸費用も借りることができますが、【フラット35】は融資率9割までに抑えて低金利で借り、足りない分を諸費用ローンで借りる方法もあります。

諸費用ローンは2%台程度で借りられる場合が多いので、10年返済など短期で返済すればトータルの負担を抑えられることも多いです。

さらに【フラット35】の優遇金利である【フラット35】Sは当初5年または10年の金利が0.25%引き下げられるおトクな制度ですが、その利用にも注意すべき点があるります。

当初の金利が低くて毎月返済額が軽くなるのはたしかに大きなメリットですが、それによって家計が緩み、貯蓄がおろそかになってしまうケースもあり得ます。

5年後や10年後には確実に金利が上がり、返済負担が増えることも忘れずに家計を管理しておきましょう。

 

今回はここまで。

トミタの家づくり舎ではローンのご相談も承っております。

もっと詳しく聞きたい方、自分たちはいくらの住宅の購入をするのが適正なのかを知りたい方。

いつでも気軽にトミタの家づくり舎にご相談ください。

 

 

この記事を書いた人:岩淵 豊

住宅アドバイザー

小学校2年生から高校を卒業するまで楕円球(ラグビー)を追い駆け続けていた私は、大学時代に初めてアルバイトを始め人のお手伝いをさせて頂く楽しさを覚えました。就職活動がスタートし『衣食住』の『住』で人のお手伝いをしたいと思った私は不動産につきました。不動産で住まいのお手伝いをさせて頂く中で、『家づくり』に興味を持ち、冨田に『家づくりの楽しさ』と、『家づくりの想い』を聞きました。そこで自分が本当にやりたかった仕事が見つかり冨田建設に入社致しました。