大学卒業後、企画開発・販売会社に入社し営業職として従事。その後「モノ売り」から「コト売り」に携わりたいと思い、３０代後半で工務店へ転職し、住宅販売・リフォームの営業を行っていたところ、縁があって冨田建設に入社し現在に至ります。
皆様、こんにちは。
大阪大東市で注文住宅を手掛ける≪トミタの家づくり舎≫の住宅アドバイザーの伊藤です。
皆様は住宅ローン審査をするときは、年収以外にもお勤め先や職種によって審査内容が変わるってご存じですか？
いくら年収が高くても、会社ぐるみでＮＧ行為が見つかれば、あなたは住宅ローンを借り入れすることはできませんし、職種によっても年収に対して本来借り入れができる額の80％までしか借り入れができないこともよくある話です。
さらに最近にきて、マイナス金利・物価上昇から金利を上げようとする動きから、銀行のローン審査が厳しくなっている気がします。
もし同じ条件(年収、年齢、借入金)でローン審査をしたら不利になる職種と一般職を比較すると借入額や優遇金利に大きく差が出てしまいます。
事前に皆様の職種が銀行からどう見られているって事を知っておけば対策がとれますので、是非参考にしてみてください。
今回の内容は決して、お勤めしている先の職種で絶対にローンが通らない訳ではありません。
職種差別もする気もありません。
あくまでも銀行の考え方としてのご紹介です。
美容師や不動産営業マンは職種がら、給料の半分以上が歩合給の場合がほとんどだと思います。
銀行は給料が安定しない歩合給の方の審査を好みません。
なぜならその年の収入がよくても来年の給料が下がってしまう可能性が高いからです。
住宅ローンは35年間かけて返済していくものです。
仮に1年間の収入1,000万円以上あっても次の年が年収300万円じゃダメなんです。
銀行は35年間ローンを払ってもらう為、給料が安定している方にお金を貸したいのです。
美容師のお客様のローン付けをした際に、年収の0.9倍として審査しました。
400万円の収入があったとしても、360万円の年収として審査をする為、どうしても借り入れ金額が減ってしまいます。
但しすべての銀行が同じような審査をするわけではありません。
しかし歩合給の方に対して行うローン審査方法の1つとして覚えて頂きたいです。
事前に対策する必要があります。
トラックの運転手や建築関係の鳶職人など年収が高い方が多くて一見銀行員からしてみると魅力的なのですが、実際の銀行員の考え方は違います。
トラックの運転手の場合は免許停止になれば収入が一気に途絶え、鳶職人等についても、体を壊してしまえば収入が途絶えるというリスクがあります。
住宅ローンは35年間かけて返済する為、免許がなければ仕事にならない運転手や、体を壊しやすい仕事内容ゆえに体が壊して働けなくなってしまうリスクの高い職人にはローン審査が厳しくなる傾向にあります。
これらの職種も銀行によっては、上記の年収の90%、場合によっては年収の80%で審査されてしまいます。
残念ならがこの計算式を適用されてしまうと、希望する借り入れ金額に届かない場合があります。
やっぱり1位は自営業の方になります。
特に開業して3年未満の人はそれだけでNG回答する銀行もあります。
やっぱり倒産リスクが会社員に比べて圧倒的に高いです。
例えば、売り上げが上がらなければNG・病気になって仕事ができなくてもNGです。
そして極め付けには会社設立から3年で90％以上の会社が倒産するというデータが有ります。（3年目から課税業者として消費税支払いが始まるので利益率10％程度の商売の場合は消費税で利益0）
銀行にとっては自営業の方に大金を貸すのはギャンブルに近いわけです。
実際には銀行の審査方法として主に多いのは、直近3年分の確定申告の金額で運がよければ、3期分の平均値で計算し、運が悪ければ3期分で1番低い金額で審査されます。
確定申告している自営業の方は、経費に回して年収を抑えている人が多い為ローン審査が極めて難しいです。
更には税金対策で赤字にしている方もいます。
赤字が1期でもあれば審査不可の銀行がほとんどですので注意が必要です。
結論からいうと、収入が安定していないにつきます。
住宅ローンは数年で返済できる商品ではありません。
最長35年間かけて返済する借金です。
その年だけ以上に給料が高くて精力的に繰り上げ返済が行えたとしても、次の年に返済が滞るじゃダメなのです。
年収が低くても収入が安定している人の方が銀行にとってはいいのです。
だから固定給のサラリーマンには優しいです。
住宅ローンで一番見ているところは、繰り上げ返済をしなくてもいいので、返済が遅れないか・滞ることはないか！ただそれだけです。
返済が滞ってしまわないように、銀行の返済比率が収入から35％以内だったり、ＣＩＣなどでカードの延滞を見ているのはそのためです。
住宅ローンは短期戦ではありません。
長期戦です。
短期戦の借り入れだったら歩合で年収がブーストしている方の方が高額のお金を借り入れできるかもしれませんが、低収入でもいいから住宅ローンでは安定的な収入が入る方・勤続年数が長い人に優遇金利を最大にしてお金を貸すのです。
今回重要なポイントはここです。
上記の職業の方でも理想の住まいを手にしている方は沢山いらっしゃいます。
そんな方々は住宅ローン審査に対してちゃんと対策を打てている場合が多いです。
これらの対策が打てればローン審査の承認が得られる可能性がグッと上がりますので、参考にしてみてください。
ローン審査がNGになる方の特徴として、自己資金を全く持っていない・諸費用もローンで組む方が多いです。
なぜなら諸費用はプロパーローンという保障会社が全く関与していない銀行独自のローンで借りることになります。
このプロパーローンは保障会社が入っていないからめちゃめちゃ金利が高いです。
しかもプロパーローンで借りると住宅ローンより高い審査金利で審査されてしまうので、NG承認になる可能性が大です。
これは職業に問題のない会社員でもNGになりますので、諸費用は自己資金で賄うことをおススメします。
そして上記の職種は諸費用以外に物件価格の1割を用意するとお得になります。
なぜなら次に後述に紹介する「フラット35」を利用する為にです。
フラット35は物件価格9割までの融資と全額融資の2種類ありますが、ここでは物件価格9割のパターンで審査をしていただきたいです。
なぜなら審査金利が低いから、これに尽きます。
フラット35は都市銀行などの独自の審査金利で審査をせずに、審査する月の金利を審査金利とします。
9割型と全額型では9割型の方が金利が安く、それに連動して審査金利としますので、9割型のほうが審査が通りやすいです。
残りの1割は前述で言った通り、自己資金で持っていればベストですが、どうしても自己資金が用意できない方は、パッケージローンの高い金利で借りる方法もあります。
住宅ローン審査は年収・物件以外にもあなたの個人情報の信用度も審査します。
ここで他にも借り入れ金額があったり、支払いの延滞等があれば一発OUTです。
クレジットカードを不要に登録しておりませんか？
キャッシング枠を持っていると、借りていなくても実際借り入れをしているように見られているのと同じなんですよ。
不要なクレジットカードはさっさと解約しましょう。
クレジットカードを解約するだけで100万円ぐらい借り入れ額が伸びる場合もあります。
住宅ローンが通らない職種ベスト3の共通点 まとめ☑住宅ローンが通らない職種ベスト3は「美容師（歩合制が給料の多くを占める業種）」「トラックの運転手（免許停止で一発アウト）」「自営業」となる。
☑住宅ローンが通らない職種ベスト3に共通することは、月々の収入が安定しないところにある。
☑住宅ローンを通すための対策として、「頭金を用意する・審査金利が低い・個人情報を確認する」の3つ。特に使わないクレジットカードは解約したほうがいい！
住宅ローン審査の通らない職種についてはいかがだったでしょうか？
今回の記事の内容は決して職業差別をしたいわけではありません。
ただ銀行の審査方法の考え方を理解し、事前に対策を取ることが重要です。
上記の3つのランキングは一般的に審査が通らないといわれている職種ですが、使用する銀行によって結果は異なります。もしローンでお悩みの方、是非我々トミタの家づくり舎へご相談ください。
