新築住宅の保証って何？

皆様、こんばんは。

夢のマイホームを購入する上で、保証の内容や期間は事前に確認しておきたいところですよね？
しかし、保証約款には法律的な専門用語が並べられ、聞きなれない文言も多く目にします。
また、新築住宅の保証には複数の種類があり、建築会社によっても異なりますので、今回は新築住宅の保証について詳しく解説します。

知らなかったと後悔することのないように事前に確認をしておきましょう。

新築住宅に対する保証の種類

新築住宅の保証の範囲は、部位別に大きく2つに分けられ、それぞれ保証内容や保証期間が異なります。

1つ目は建物の基礎や屋根などの主要な構造部分に対する保証、2つ目はキッチンやお風呂などの設備、窓サッシやクロスなどの建具や内装などに対する保証です。

また、保証には法律で定められているものと、建築会社が独自に決めているものがあります。

法律では「瑕疵担保責任」によって一律に保証の内容が定められています。

一方、建築会社の保証は、会社ごとに保証内容や保証期間が異なるため、それぞれ確認することが必要です。

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新築住宅の「瑕疵担保責任」と関連する法律

瑕疵とは、引き渡された住宅に契約どおりの性能や品質が確保されていない状態を意味する言葉です。

住宅の瑕疵担保責任は、瑕疵があった場合に、新築住宅の建築を請け負った建築会社や分譲住宅を販売した不動産会社（以下、建築会社等）に補修や契約解除、損害賠償を請求することを認めたもので、民法で規定されています。

民法では、瑕疵担保責任の期間を、瑕疵があることを知ってから1年以内としています（民法570条）。

しかし、高額な買い物であり、長く住み続ける住宅の場合、瑕疵担保責任の期間が1年では短すぎて消費者が保護されないという観点から、2000年に「住宅の品質確保の促進等に関する法律（通称：品確法）」が施行され、建物の「構造耐力上主要な部分」や「雨水の侵入を防止する部分」に関しては10年間の瑕疵担保責任が義務付けられました。

「構造耐力上主要な部分」とは、基礎や柱、梁、小屋組、屋根組などの構造として必要な部分を指しています。

フローリングやクロスなどの仕上げ材やキッチン、風呂などの設備類は含まれません。

「雨水の浸入を防止する部分」とは、屋根、外壁、開口部を指しています。

一般的に、建築後10年以内の瑕疵に対しては2,000万円を上限として保険が適用されます。

不具合があった場合にはこの保険を使い建築会社等が修理しますが、万が一、建築会社等が10年以内に倒産した場合にはこの保険を使って他の建築会社に修理を依頼できる仕組みとなっています。

ただし、この保険の適用範囲は住宅の品質確保の促進等に関する法律で規定された「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」のみですので注意が必要です。

2005年には、耐震偽装問題が取り沙汰されました。

問題となったマンションは建替えが必要となりましたが、分譲した不動産会社が債務超過に陥り倒産してしまったため、多くの購入者は今までの住宅ローンにプラスして建替え費用の多くの部分を負担することになってしまいました。

このような問題から購入者を守るべく、2009年に施行されたのが「住宅瑕疵担保履行法」です。

この法律によって、建築会社等は瑕疵担保責任を果たせるよう資力を確保することが義務付けられました。

具体的には、住宅瑕疵担保責任保険の加入か保証金の供託のいずれかの方法によります。

ただし、両者には支払われる保険金の限度額に違いがありますので注意してください。